買房是人生大事，然而，房貸申請卻常常充滿挑戰。許多人辛辛苦苦準備，卻在最後關頭因為貸款成數不足而面臨購屋夢碎的風險，甚至可能因為毀約而承擔法律責任與經濟損失。您是否也曾經因為房貸貸款成數不足而感到徬徨無助？ 擔心房貸申請失敗後該如何應對？別擔心，您並不孤單！ 許多人都有著相同的經驗，關鍵在於及時找到解決方案。 這篇文章將帶您了解房貸貸不到的常見原因，並提供5招實用的策略，協助您有效提升貸款成數，成功避免毀約，順利完成購屋夢想。讓我們一起找出解決方案，讓您的購屋之路不再充滿荊棘。

房貸貸不到，毀約風險大！了解可能後果

準備買房是人生中的一大步，然而，許多人卻在最後一步——房貸申請——卡關，面臨貸款成數不足甚至申請失敗的窘境。這時，除了失望和焦慮，更可能伴隨著毀約風險，以及嚴重後果！ 您是否清楚，如果房貸申請失敗，您將面臨什麼樣的後果？輕則損失一筆可觀的資金，重則可能捲入漫長的法律訴訟，甚至背負鉅額債務。

許多人以為，只是單純的房貸申請沒過而已，頂多再找別家銀行試試看。殊不知，這輕忽的態度，可能讓您付出慘痛的代價。在您與賣方簽訂買賣契約前，通常會先支付一筆斡旋金，這筆錢如同訂金，展現您購買房屋的誠意，也代表您已初步達成購買意願。然而，斡旋金並非只是單純的「訂金」，它具有法律效力，一旦您毀約，斡旋金很可能被沒收，甚至依合約規定，賣方有權要求您支付加倍賠償！

更嚴重的後果是，您可能需要賠償要約書中規定的違約金。許多買賣契約中，會載明若買方因個人因素(例如房貸申請失敗)無法完成交易，需支付房屋成交價3%的違約金。試想，若您看中台中市西區一間價值1500萬的房子，卻因貸款問題無法順利購屋，您將面臨高達45萬元的違約金！這筆金額足以讓許多家庭陷入經濟困境。

更別說，若賣方不願接受您的解釋，甚至認為您蓄意毀約，您將可能面臨冗長的法律訴訟。想像一下，為了爭奪這筆巨額違約金，您需要耗費大量時間、金錢以及精力在訴訟程序中，身心俱疲，得不償失。 就算您最後勝訴，過程中所付出的時間和成本，也遠遠超過您原本預計的購屋支出。

因此，在簽訂任何買賣契約之前，務必仔細審閱合約內容，特別留意斡旋金、要約書的相關條款，以及違約金的計算方式。切勿輕忽任何細節，並評估自身財力狀況，謹慎評估是否符合購屋條件。 了解自身信用狀況，預先做好貸款規劃，才能有效降低房貸申請失敗的風險，避免造成不可挽回的損失。 積極與銀行溝通，或是尋求專業人士的協助，都能提升您購屋成功的機率。

房貸申請失敗絕非小事，它可能帶來的後果遠超乎您的想像。唯有在購屋前做好充分的準備，才能避免掉入毀約的陷阱，順利完成您的購屋夢想。

銀行核貸房貸成數的關鍵因素

申請房貸，貸款成數的高低直接影響您的購屋負擔，而銀行在核貸時會考量許多因素，大致可分為物件條件與貸款人條件兩大類。以下將詳細說明：

一、物件條件

• 銀行鑑估值與實際成交價的差距： 銀行會委託專業鑑估單位評估房屋價值，此鑑估值是決定貸款成數的重要依據。若鑑估值遠低於實際成交價，則可能導致貸款成數降低，甚至申請失敗。
• 房屋類型：不同類型的房屋，銀行核貸的成數也會有差異。套房、樓中樓由於坪數較小，流動性較差，貸款成數也可能較低。電梯大樓通常比一般公寓大樓貸款成數高，而別墅則因總價高，貸款審核會更嚴格。
• 屋齡：屋齡越老，房屋的折舊和維護成本越高，銀行評估的風險也相對增加，因此貸款成數通常會較低。
• 所在區域：房屋所在地區的房價行情也是銀行考量的重點。六都的房價普遍較高，貸款成數相對較高，但蛋黃區的競爭激烈，貸款成數也可能因為高房價而略受壓縮；蛋白區和蛋殼區的房價較低，貸款成數可能相對較低，但也有可能因區域發展潛力而有所調整。
• 有無嫌惡設施：鄰近嫌惡設施(例如：高壓電塔、殯儀館、垃圾場等)的房屋，由於市場接受度較低，銀行核貸的成數通常會較低，甚至可能無法貸款。

二、貸款人條件

• 收入高低：月收入是銀行評估還款能力的重要指標。收入越高，貸款成數越高，反之亦然。銀行通常會要求借款人的月收入需足以支付房貸月付金，並保留一定的額度作為生活支出。
• 工作性質：工作性質的穩定性也是銀行考量的因素之一。穩定且高收入的工作，例如公務員、大型企業員工等，通常較容易獲得較高的貸款成數。而自由業、短期契約工等工作性質較不穩定者，貸款成數可能較低。
• 信用評分：信用評分反映個人的信用狀況，是銀行審核貸款的重要參考指標。一般來說，信用評分達600分以上，表示信用狀況良好，較容易獲得較高的貸款成數。信用評分過低，則可能影響貸款成數，甚至無法貸款。
• 負債比：負債比是指借款人所有負債總額與月收入的比率。負債比過高，表示借款人的還款能力較弱，銀行核貸的風險也相對增加，因此貸款成數可能較低。建議負債比控制在合理的範圍內，例如，一般建議負債比不超過70%。
• 央行打房政策：央行會根據市場狀況調整相關政策，例如針對首購族提供優惠，或針對高價住宅提高貸款成數的門檻，這些政策都可能影響貸款成數。例如，針對高價住宅的貸款成數可能被壓低，甚至提高貸款利率。

上述因素都會影響銀行最終核貸的成數，實際核貸結果需依據各銀行的內部規定及個案狀況而定。 建議您在購屋前做好充分的財務規劃，並與銀行業務員充分溝通，了解自身條件及房屋狀況，才能提高貸款申請成功的機率。

預防房貸成數不足毀約的3大策略

許多人夢寐以求的房子，往往因為房貸成數不足而功虧一簣，甚至面臨毀約的窘境。 其實，只要在購屋前做好充分的準備，就能有效降低這種風險。以下提供3大策略，讓您在踏上購屋之路時，能走得更穩、更安心。

1. 預作解約條款（但書條款）：為您的購屋之路加一道安全網

在簽訂房屋買賣契約前，務必與賣方協商加入「但書條款」，明確約定若因個人因素（例如：貸款成數不足）無法順利取得房貸，雙方如何處理。這就像為您的購屋之路加一道安全網，避免因貸款問題而遭受損失。

但書條款的範例：

「本契約之買賣標的物為[房屋地址]之房屋，買方同意於[日期]前向[銀行名稱]申請房貸，貸款金額為成交價的[X成]。若買方因任何原因（包含但不限於信用評分、財力證明、銀行鑑價等因素）致使貸款申請未獲核准或貸款成數低於[X成]，則本契約視為無效，雙方互不追究任何責任，已支付之訂金應全額退還買方。」

說明： 此範例中，明確規定了貸款銀行、申請期限、目標貸款成數及毀約條件。 您可以根據自身情況調整條款內容，例如，可以約定若貸款成數低於目標成數但仍能達成交易，則雙方重新協商貸款金額或其他付款方式。 記住，條款內容越明確，日後發生爭議時，就能避免不必要的糾紛。

重要提示： 建議您諮詢專業的法律人士，協助您擬定合法的且對您有利的但書條款，以保障您的權益。

2. 善用房貸試算工具：提前評估自身財力與還款能力

許多人輕忽了房貸試算的重要性，往往等到申請貸款被拒絕才後悔莫及。 在您開始尋覓心儀的房子之前，務必先利用房貸試算工具，評估自身財力是否能負擔預期的房貸壓力。

政府實價登錄網站與各家銀行的房貸試算網站：

您可以先參考政府提供的實價登錄2.0網站，了解您鎖定區域的房屋成交行情，取得相對客觀的房屋價格資訊，避免被不合理的價格影響您的判斷。接著，您可以利用各家銀行提供的線上房貸試算工具，輸入預期購屋金額、貸款期限、利率等參數，試算每月的還款金額及總利息支出。 透過試算，您可以更清楚地了解自己的還款能力，並預先做好財務規劃。

仔細評估您的負債比例：除了房貸之外，您還需要考慮其他負債，例如信用卡債務、車貸等，將所有債務納入考量，才能更準確地評估您的還款能力。 避免因負債過高，而影響您的貸款申請。

3. 銀行事先估價：降低房產估價與貸款成數落差的風險

許多人以為只要付得出頭期款，就能順利取得房貸。 然而，銀行的房屋估價才是決定貸款成數的關鍵因素之一。 如果您想避免因銀行估價過低而導致貸款成數不足，建議您在簽約前，先委託銀行進行房屋估價。

了解銀行的估價標準： 不同的銀行可能有不同的估價標準，因此，建議您多方諮詢幾家銀行，了解他們的估價流程及標準。 透過比較不同銀行的估價結果，您可以更清楚地了解目標房產的真實價值，並降低因估價落差而導致貸款申請失敗的風險。

避免高估房屋價值： 有些賣方可能會高估房屋價值，以吸引買方。 因此，在簽約前，務必仔細評估房屋的實際價值，並與銀行估價結果相互印證，避免因價格過高而影響您的貸款成數。

透過以上三大策略的積極運用，您將能有效降低房貸成數不足導致毀約的風險，讓您的購屋夢想順利實現。記住，購屋是一件重大的人生決定，事前做好充分的準備，才能避免不必要的損失與困擾。 不要輕忽任何一個細節，唯有做好完善的規劃，才能在購屋的路上走得更穩健。

房貸成數不足？3種解決方案助你順利購屋

許多人努力存錢準備買房，卻在申請房貸時遭遇成數不足的困境，感到相當沮喪。別擔心，其實並非完全沒有轉圜餘地！以下提供三種常見的解決方案，希望能幫助您順利完成購屋夢想，但務必謹慎評估自身財務狀況，避免造成日後更大的負擔。

1. 增加擔保品（不動產）：穩固申請基礎，降低銀行風險

增加擔保品是提升房貸成數最有效的方法之一。這表示除了您即將購買的房屋之外，您還可以提供其他不動產作為擔保，例如您名下已擁有的房子、土地或其他具有價值的不動產。銀行將評估這些額外擔保品的價值，進而提高您的貸款成數及核貸金額。

優點：此方法有效降低銀行的風險，因為即使房屋價值下跌，銀行仍有其他資產作為保障。這能顯著提高貸款核准的機率，並可能獲得較低的利率。

缺點：您必須擁有其他不動產，這對許多人來說可能是一道門檻。此外，將其他資產作為擔保品也代表著一定的風險，若未能按時還款，銀行可能拍賣您的擔保品來償還貸款。

還款負擔：雖然增加擔保品可以提升貸款成數，但並不會直接降低您的每月還款負擔。您需要仔細評估增加的貸款金額是否在您的負擔能力範圍內。

2. 提供保證人（父母、配偶、子女、兄弟姊妹）：共享信用，提升申請成功率

如果沒有額外的不動產可以作為擔保，找尋保證人也是一個可行的選擇。保證人通常是您的親友，例如父母、配偶、子女或兄弟姊妹，他們需要同意為您的房貸提供擔保。若您無法償還貸款，保證人將承擔還款的責任。

優點：透過保證人的信用背書，可以提升您的貸款申請成功率，尤其當您的信用評級不夠理想時，這個方法非常有用。這能讓您獲得更高的貸款成數。

缺點：您需要尋求親友的協助，並承擔讓他們承擔風險的壓力。若您無法還款，保證人將面臨巨大的財務損失，也可能影響到你們之間的關係。因此，在尋求保證人協助前，務必與他們充分溝通，並確保他們了解其中的風險。

還款負擔：雖然保證人可以幫您提高貸款成數，但您仍然需要負擔全部的貸款金額。您需要評估自身財務能力，確保能按時償還貸款，避免讓保證人承擔不必要的風險。

3. 申請其他貸款（房貸附加信貸、個人信用貸款、汽車貸款）：補足資金缺口，但需謹慎評估

如果您無法增加擔保品或找到合適的保證人，可以考慮申請其他貸款來補足資金缺口。例如，房貸附加信貸、個人信用貸款或汽車貸款等等，都可以作為補充資金的來源。

優點：這能讓您補足房貸成數不足的部分，順利完成購屋計畫。不同種類的貸款有不同的利率和還款期限，您可以根據自身情況選擇最適合的方案。

缺點：申請額外的貸款會增加您的債務負擔，並可能影響您的信用評級。同時，您需要支付額外的利息費用，增加您的每月還款壓力。此外，不同貸款的申請條件和利率也各有不同，需要仔細比較。

還款負擔：申請其他貸款會大幅增加您的每月還款負擔。您必須仔細評估自身的還款能力，確保能同時償還房貸和其他貸款，避免造成財務危機。

無論您選擇哪種解決方案，都務必仔細評估自身財務狀況，並與銀行貸款專員充分溝通，了解各種方案的優缺點及潛在風險。切勿輕易負債，以免造成日後更大的經濟壓力。謹慎評估，才能讓您的購屋之路走得更穩健。

結論：審慎評估，避免房貸陷阱

購屋是人生中重大的決定，而房貸更是與生活息息相關的長期承諾。 前面我們探討了房貸申請失敗的可能原因、提升貸款成數的方法，以及在貸款成數不足情況下的應對策略。 然而，所有這些都指向一個核心概念：審慎評估。 在踏入購屋的旅程之前，務必仔細評估自身的財務狀況、還款能力以及選定的房產是否符合您的需求和預算。

許多人因為一時衝動或受到市場氛圍影響而忽略了風險管理的重要性。 他們可能過度樂觀地預估自身的還款能力，或輕忽了潛在的變數，例如利率變動、工作穩定性等等。 這些因素都可能導致房貸成數不足，甚至面臨毀約的窘境。 因此，在簽署任何合約之前，務必仔細閱讀所有文件，尤其是那些關於貸款條件、還款方式以及違約責任的條款。 切勿因為急於購屋而忽略細節，以免日後後悔莫及。

關於房貸成數不足是否可以申覆，答案是有可能，但並非一定成功。 申覆需要提供充足的證據，證明您的財務狀況或還款能力有所改善，例如提供新的財力證明、更高的薪資證明或是其他的資產證明。 銀行會根據您的申覆資料重新評估您的貸款申請，最終能否成功取決於您的資料是否足以說服銀行。

至於但書條款的撰寫，建議尋求專業人士的協助。 但書條款牽涉到法律和金融方面的專業知識，一個不小心可能會造成權益受損。 專業的法律顧問或金融顧問可以協助您撰寫清晰、完整且保障您權益的但書條款。 切勿輕易相信網路上的範本或自行撰寫，以免造成不必要的風險。

許多人會問：是否可以補強資料來提升貸款成數？ 答案是肯定的。 如果您的貸款申請被拒絕，您可以積極蒐集更多有利的資料，例如提供更詳細的財力證明、穩定的工作證明、存款證明等等。 這些資料可以證明您的還款能力和信用狀況，進而提升銀行批准貸款的可能性。 記住，準備充分的資料是成功申貸的關鍵。

最後，善用銀行提供的試算功能至關重要。 大多數銀行都提供線上或實體的房貸試算工具，您可以輸入不同的貸款金額、利率、還款期限等參數，計算出每月還款金額和總利息支出。 透過試算，您可以更清晰地了解自己的還款能力，並根據自身財務狀況選擇最適合的貸款方案，有效避免因貸款金額過高而導致毀約的風險。

總而言之，準備買房的過程需要謹慎細心，別讓一時的衝動蒙蔽了您的判斷。 在購屋前，務必仔細評估自身財務狀況，多方比較不同銀行的貸款方案，並尋求專業人士的協助。 善用各種資源，做好充分的準備，才能降低房貸成數不足的風險，順利完成購屋的夢想。 記住，買房是一場馬拉松，而不是短跑，穩紮穩打，才能走得更遠。

針對首購族而言，由於購屋經驗相對缺乏，更需要積極學習相關的金融知識，並尋求專業人士的協助，降低房貸申請失敗的風險。 別害怕提問，積極與銀行人員或專業顧問溝通，才能找到最適合自己的方案，安心踏上人生的新階段。

透過審慎評估、積極準備和尋求專業協助，您可以有效降低房貸陷阱的風險，實現您的購屋夢想。 保持積極樂觀的心態，相信透過充分的準備，您一定可以克服所有挑戰。

常見問題快速FAQ

Ｑ：房貸申請失敗後，我能做些什麼？

房貸申請失敗後，別灰心！首先，務必了解銀行拒絕貸款的原因。可能是您的信用評分不足、負債比過高，或是房屋本身的鑑價低於您的預期成交價。您可以嘗試釐清原因後，再針對問題提出改善方案。例如：提升信用評分、降低負債比，或尋找其他貸款方案，像是尋求家人協助擔保或增加其他貸款來補足資金缺口。 此外，仔細檢視您的購屋合約，了解有無解約的相關條款及可能產生的違約責任，並尋求專業人士的協助，像是貸款專員或法律顧問。

Ｑ：如何提高我的房貸成數？

提高房貸成數取決於多項因素，包含您的個人財務狀況和房屋本身的條件。首先，良好的信用評分非常重要，建議您維持良好的信用紀錄。其次，穩定的工作和收入來源能提升您的貸款申請通過率。另外，房屋的類型、屋齡、地點以及銀行鑑估價也會影響貸款成數。您可以選擇屋齡較新、地點較佳的房屋，並盡可能縮小銀行鑑估價與成交價的差距。 若您的個人條件符合銀行的貸款標準，但成數仍不足，可考慮提供擔保品或保證人，以增加貸款通過的機會。務必仔細比較不同銀行的房貸方案，選擇最適合您的方案。

Ｑ：簽約前，有哪些方法可以預防房貸成數不足導致毀約？

預防房貸成數不足導致毀約，最重要的是在簽約前做好充分的準備。首先，建議您在購屋合約中加入「但書條款」，明確規定若房貸成數未達預期，買賣契約得以解除，並事先協商好違約責任的歸屬，避免日後爭議。其次，使用房貸試算工具評估您的負擔能力，並參考政府提供的實價登錄網站及各銀行的房貸試算網站，預估您的貸款金額及月付金。最後，在簽約前，最好先與銀行進行房屋鑑價，了解銀行對目標房產的評估，降低房貸成數不足的風險。透過這些步驟，可以有效降低毀約風險，讓您的購屋過程更加順利。